【簡単解説】住宅ローンの5年125%ルールをわかりやすく解説

5年ルールと125％ルールを分けて解説

結局どんなルール？

「5年間は毎月の返済額が変わらずに返済額が急に増えすぎないルール」のこと

例を使って説明していきます。

もし、あなたが友達からお金を借りたとします。
たとえば、「毎月1,000円ずつ返すから、5年間待ってね！」と約束しました。
ところが、途中で「お金を貸すルール」が変わって、もっとたくさん返さないといけなくなったら大変

実は、家を買うときに銀行から借りる「住宅ローン」でも、同じようなことが起こるんです。

① 5年ルール：5年間は返済額が変わらない！

家を買うときに「変動金利型」というローンを選ぶと、借りるときのルール（＝金利）が半年ごとに変わることがあります。でも、「5年ルール」があるおかげで、5年間は毎月の返済額が変わらないんです。

たとえば…

①最初の5年間は毎月10万円を返していくと決める。
②でも途中で金利が上がると、借りたお金に対する「利息」（＝お金を借りる手数料）が増えてしまう。
③それでも、5年間は返済額が10万円のままなので、増えた利息の分、元本の返済が少なくなる。
④だから、金利が上がると「なかなか借金が減らない」という状態になる。

簡単に言うと、 「金利が上がっても、5年間は毎月の返済額が同じまま！」 という仕組みです。

② 125%ルール：返済額が急に増えすぎない！

さて、5年ごとに返済額を見直すタイミングがきたら、金利が上がっていたとします。本来なら、「もっとたくさん返して！」と言われるところですが、「125%ルール」があるおかげで、急に大きく増えることはありません。

たとえば…

①最初は毎月10万円を返していた。
② 金利が上がると、本来は14万円くらい返さないといけないかもしれない。
③ でも、「125%ルール」があるので、いきなり14万円にはならず、最大でも12.5万円までしか増えない！

このルールがあることで、 「急に返済額が増えて生活が苦しくなるのを防ぐ」 ことができます。

そのため5年125％ルールとは

「5年間は毎月の返済額が変わらずに返済額が急に増えすぎないルール」のことと言えます。

でも、注意点もあります！

このルールがあると、一見安心そうですが、

「金利が上がると、なかなか借金が減らない」 という問題もあります。

▼こちらのページでも実際にその現象を試算することができます

もし、返済額を増やせないまま金利がどんどん上がると、「全然元本が減らない」「払い終わるのが遅くなる」なんてことも…。だから、住宅ローンを組むときは、「金利が上がる可能性」も考えて計画を立てることが大事です！

▼その他の用語についてもこちらでおさらいしておきましょう

金利とは

金利とは、お金を借りたときに支払う「利息」の割合のことです。借りた金額に対して、どれだけの手数料を支払うかを示しています。通常、パーセント（％）で表されます。

例をもって説明すると
たとえば、友達に 1,000円を借りた とします。
友達が「1,000円貸してあげるけど、1週間後に1,050円返してね」と言ったら、
この 「50円の上乗せ」 が 利息（りそく） です。
そして、借りた1,000円（元金）に対して、50円の利息を払うということは、
「50円 ÷ 1,000円 = 0.05」 → 「金利5%」 となります。

金利がなぜ見直されるのか

増やすくらいなら見直さないでくれ・・・というのが正直な感想ですが
金利は、経済の状況や金融政策、資金の需要と供給など、さまざまな要因で変動します。例えば、景気が良くなりすぎると、中央銀行は金利を上げて経済活動を抑え、逆に景気が悪いと金利を下げて経済を活発にしようとします。このような政策の変更や市場の動きに応じて、金融機関は貸出金利や預金金利を見直します。

つまり…金利は、経済の調整スイッチです
景気が良すぎると金利を上げてブレーキをかける（物価が上がりすぎないようにする）
景気が悪いと金利を下げてアクセルを踏む（お金を借りやすくして経済を元気にする）
こうして、国全体のお金の流れをコントロール するためのしくみです

誰が金利を決めているのか

基本的な金利の水準は、各国の中央銀行が設定する政策金利によって影響を受けます。日本では、日本銀行が政策金利を設定し、これが市場金利や金融機関の金利設定に影響を与えます。最終的な貸出金利や預金金利は、各金融機関が市場金利や自社の資金調達コスト、競争状況などを考慮して決定します。

つまり…
金利の元を決めるのは「日本銀行」！
日銀が「政策金利」を決める → これが市場全体の金利に影響
銀行はそれをもとに、貸出金利や預金金利を決める
最終的な金利は、銀行ごとに競争やコストを考えて決定！
→日銀が金利の土台を作り、各銀行が自分たちのルールで細かく調整しています

具体例

以下に、借入金額3,000万円、返済期間35年、当初金利0.5%でスタートし、その後金利が上昇した場合のシミュレーションを示します。

期間	金利	毎月の返済額	元金	利息
1～5年目	0.5%	81,000円	76,000円	5,000円
6～10年目	2.0%	101,250円（125%ルール適用）	85,000円	16,250円
11～15年目	2.0%	101,250円	88,000円	13,250円

※金利上昇により、6年目以降の返済額は増加しますが、125%ルールにより上限が設定されています。また、利息の増加に伴い、元金の返済額が減少することがあります。

▼ちなみに以下のページで変動金利・固定金利の返済額のシュミレーションができます。

注意点

5年ルールと125%ルールは、毎月の返済額の急激な増加を防ぐための仕組みですが、金利上昇時には利息の支払いが増え、元金の減りが遅くなる可能性があります。その結果、総返済額が増加することも考えられます。また、未払利息が発生するリスクもあり、最終的な返済負担が大きくなる可能性があります。これらのリスクを理解した上で、適切な返済計画を立てることが重要です。

さらに、金融機関によっては、これらのルールを適用していない場合もあります。変動金利型の住宅ローンを検討する際は、各金融機関の条件を十分に確認し、自身の返済能力や将来の金利変動リスクを考慮して選択することが大切です。