【住宅ローン地獄】変動金利の5年125％ルールが満額上昇し続けた場合の月額は？

住宅ローンを検討中の皆さん、またはすでにローン返済中のみなさん、毎月耳にする日銀の金利上昇のニュース、変動金利と固定金利という言葉は耳にしたことがあっても、その違いやリスクについて正しく理解できているでしょうか？特に、変動金利には「5年ルール」や「125%ルール」といった仕組みがあります。
今回は、これらのルールが最大限適用された場合、返済額がどのように変わるのかをシミュレーションしその結果や対策について解説します。

▼そもそも変動金利の5年125%ルールや金利とはについては以下の記事で詳しく解説しています！

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シミュレーションの設定

まず、シミュレーションの条件です。現代の地方都市なら一般的か、土地付き建売の価格に近いでしょうか。

借入金額：4,000万円
返済期間：35年（420回）
金利タイプ：変動金利
初期金利：年0.7%

この条件で、金利が上昇し「5年ルール」および「125%ルール」が最大限適用された場合の返済額を計算します。

シミュレーション結果

初期金利0.7%での毎月の返済額は約9.5万円です。仮に金利が上昇し、年利変更が5年ごとに125%ルールの上限に達する場合、以下のような返済額の推移になります。

• 1～5年目：約9.5万円（1.0倍）
• 6～10年目：約11.1万円（1.17倍）
• 11～15年目：約13.0万円（1.37倍）
• 16～20年目：約15.7万円（1.65倍）
• 21～25年目：約19.7万円（2.07倍）
• 26～30年目：約24.6万円（2.59倍）
• 31～35年目：約30.8万円（3.24倍）
• 36～40年目：約38.5万円（4.05倍）  

なぜ6年目以降が1.25倍ではないの？
「125%ルール」は返済額の増加を直前の125%に抑える仕組みですが、元利均等返済では未払い利息が発生するため、必ずしも1.25倍にはなりません。この仕組みで支払い額が徐々に増えるのが特徴です。

計算してみよう！(5年毎のローンシュミレーター）

変動金利と固定金利の復習

変動金利

メリット：初期金利が低く設定され、当初の返済負担が軒平。
デメリット：金利上昇リスクがあり、総返済額が増加する可能性が高い。

固定金利

メリット：金利が一定のため、返済負担が安定。財政計画が簡単に結納できる。
デメリット：初期金利が高めに設定されるため、初期の負担が大きい。

過去の金利推移と社会情勢から限度額いっぱいの上昇はありえない

想定に近い金利上昇が起きた場合の逃げ道は？

例え金利が大幅に上昇した場合、以下の対策が考えられます。

1. 固定金利への変更
金利が上がる前に、変動金利から固定金利に切り替えることで、毎月の返済額を一定に保つことができます。ただし、手続きや費用がかかる場合があるので、事前に金融機関に確認しましょう。

2. 繰上げ返済
手元に余裕があるお金があれば、予定より早く返済することで、元本（借りたお金の残り）を減らし、将来支払う利息を少なくできます。これにより、総返済額を減らすことができます。

3. 借り換え
他の銀行や金融機関で、より低い金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を減らすことができます。ただし、借り換えには手続きや費用が伴うことや、団体信用保険も解除となるため、メリットがあるかよく検討しましょう。

これらの対策を検討する際は、家計の状況や将来の計画を考慮し、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

変動金利の「5年125%ルール」は、急激な返済額の増加を防ぐ仕組みとして機能していますが、金利上昇リスクを完全に排除するものではありません。過去の金利推移から見ても、今回のシミュレーションのような極端な状況は現実的ではないと言えます。ただし、万が一の事態に備えて、固定金利への切り替えや繰上返済などの対策を視野にいれておくことは重要です。

将来の金利動向を注視し、自身のリスク許容度やライフプランに応じて適切な金利タイプを選択しましょう。また、専門家への相談を活用することで、より安心して住宅ローンを運用できる道が開けます。